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Na indústria da construção civil e incorporações imobiliárias, o profissional responsável pela contabilidade deve ter o conhecimento mais amplo possível das particularidades que balizam o andamento tributário e contábil, que envolva a contabilização desse ramo de atividade, para que possa cumprir seu papel com eficiência e competência.
A medida que os avanços tecnológicos se estenderam para as áreas administrativas, financeiras e de controle, isto é, quando o empresário começa a reconhecer qual a competitividade trazida pela inexorável globalização da economia, obriga-o a abandonar gradativamente os métodos empíricos de gestão empresarial, a contabilidade passa a adquirir a importância que realmente merece, também nas pequenas e médias empresas.
Sabendo-se que os tributos são itens significativos para uma empresa, é obrigação primária do administrador o conhecimento da legislação vigente, buscando a otimização dos recursos envolvidos no empreendimento e, por extensão, a maior rentabilidade do investimento efetuado.
A contabilidade deve ser a principal fonte de dados, capaz de fornecer ao administrador, elementos que permitam avaliar o andamento da empresa, o desempenho de suas diversas áreas e o acompanhamento em relação as metas preestabelecidas.
A tributação dos resultados numa empresa de construção civil ou de incorporação imobiliária, assim como em qualquer outra, deve incidir sobre o lucro auferido no período. Este é determinado mediante a comparação entre a receita de venda dos imóveis, e os custos da construção, depois de serem conhecidos na sua totalidade, o que só é possível se a obra estar efetivamente concluída. Entretanto, faz parte da atual política fiscal, específica para este ramo de atividade, permitir a tributação da receita pelo efetivo ingresso financeiro, tecnicamente chamado de “regime de caixa”. E os gastos, mesmo não definitivos, podem ser computados nos custos das unidades vendidas, baseados nos desembolsos previstos no orçamento para a conclusão da obra, que tecnicamente chamamos de “custo orçado”.
Como regra geral nas pessoas jurídicas, o reconhecimento da receita e seus consequentes efeitos tributários, como o recolhimento do imposto sobre a renda e seus correlatos, dá-se no momento em que a venda de seus produtos é formalizada através de documento apropriado, e a empresa vendedora, ou recebe na hora o dinheiro correspondente, ou cria um direito de recebê-lo no futuro. O critério de contabilização adotado como procedimento padrão pelas normas brasileiras é esse, o chamado Regime de Competência.
Entretanto, com as empresas de construção civil, nas suas atividades de loteamento incorporação imobiliária e revenda de imóveis, esta situação não sucede. Tendo em vista que o parcelamento das vendas é normalmente feito a longo prazo, a aplicação pura e simples do regime de competência geraria ao vendedor problemas de fluxo de caixa. Estaria obrigado a recolher o imposto sobre o lucro gerado pelo total da venda, mesmo que desta tivesse recebido apenas uma pequena ou nenhuma parcela.
Sensível a essa realidade, o legislador brasileiro criou um regime diferenciado de tributação para as empresas que atuam neste setor, permitiu que a receita tributável oriunda das vendas de imóveis a prazo pudesse ser diferida para o exercício fiscal em que as parcelas fossem efetivamente recebidas.Por coerência, os custos incorridos na construção das unidades vendidas receberam tratamento análogo.
No cômputo do custo das unidades vendidas, quando adotado o critério de reconhecer o lucro na proporção do recebimento das parcelas, deve-se contabilizar separadamente o valor dos custos de forma proporcional aos valores recebidos e dos não recebidos, considerando como custo do exercício e como resultado de exercícios futuros respectivamente.
No caso de venda de unidades não concluídas, para que a apuração de resultados seja efetuada de forma coerente, deve-se utilizar contabilmente os custos orçados. Desta forma, adota-se um critério mais realista, pois os custos serão apropriados com base no orçamento total na proporção do recebimento das parcelas.
O orçamento em questão deve ser elaborado dentro das normas técnicas em vigor, adotando-se fatores corretivos legais, ou publicamente reconhecidos.
Como relatado anteriormente, o critério de contabilização adotado como procedimento padrão pelas normas brasileiras é o Regime de Competência. O Conselho Federal de Contabilidade criou norma contábil que estabelece regras de procedimentos técnicos a serem observados pelas entidades imobiliárias, tendo como finalidade a segregação efetiva dos princípios contábeis em relação às normas tributárias e legislação especifica.
Regramentos contábeis a luz das normas estabelecidas pela legislação societária, apoiada nos princípios da contabilidade:
A norma estabelece que entidades imobiliárias são aquelas que tem como objeto uma ou mais das seguintes atividades, exercidas em parceria ou não:
- compra e venda de direitos reais sobre imóveis.
- incorporação em terreno próprio ou de terceiros.
- loteamento de terrenos em áreas próprias ou de terceiros.
- intermediação na compra e venda de direitos reais sobre imóveis.
- administração de imóveis.
- locação de imóveis.
O registro contábil das operações das entidades imobiliárias, as receitas, custos e despesas devem ser reconhecidos mensalmente, respeitando, em especial, os Princípios de Oportunidade e de Competência.
Na venda de imóveis concluídos, o lucro bruto será apurado e reconhecido no mês em que foi assinado o título translativo (instrumento público ou particular de compra e venda), independentemente do recebimento do valor contratado. Aplica-se o mesmo critério de reconhecimento do lucro bruto para as atividades de incorporação e loteamento de terrenos, desde que a venda seja efetuada após a conclusão das obras.
Na venda de unidades em construção, para efeito de determinar o lucro bruto no caso em que a unidade imobiliária for vendida na fase de construção, ou mesmo não iniciada, ou ainda, de unidades de loteamento como obras de infraestrutura em andamento, a receita deve ser reconhecida pelo desenvolvimento da produção, demonstrado pela relação entre o custo efetivamente incorrido no período e o valor total orçado ou estimado da obra.
Os custos e despesas incorridos, diretamente associados às receitas, devem ser registrados simultaneamente com as mesmas, tais como:
- Impostos, contribuições e taxas incidentes sobre as receitas.
- Comissão de corretagem e similares.
- Despesas financeiras.
- Custo do imóvel vendido.
Para compartilhar as normas contábeis com as tributárias, bem como segregar os princípios contábeis das normas fiscais e legislação especifica, principalmente no ramo imobiliário, as empresas deverão apresentar dois balanços: um para atender às disposições tributárias e outro adaptado às normas societárias.
Portanto em função das particularidades e das complexidades que a contabilidade e a tributação sobre as operações das atividades das entidades imobiliárias, tanto no aspecto fiscal, quanto ao aspecto societário, segundo a advogada Ana Luiza Panyagua Etchalus, “requer profundo conhecimento e dedicação dos profissionais da contabilidade que militam nessa área, que deverão estar sempre em “estado de alerta”, atentos às necessidades e as constantes evoluções e alterações impostas pela legislação.”
Gostei bastante da forma como o artigo aborda as particularidades tributárias e contábeis no setor da construção civil e incorporação imobiliária. É muito relevante a menção de que o profissional contábil precisa de um conhecimento amplo, indo além do básico, para realmente atuar com eficiência nesse ramo. A diferenciação clara entre o “regime de caixa” para fins tributários e o “regime de competência” para as normas contábeis brasileiras, especialmente em vendas a longo prazo, é um ponto fundamental que o texto detalha muito bem, mostrando os desafios de fluxo de caixa que as empresas enfrentariam sem essa flexibilidade fiscal.
Pensando no que foi apresentado, a necessidade de elaborar dois balanços – um para atender às disposições tributárias e outro às normas societárias – realmente ilustra a complexidade dessa área e reforça a ideia de que a contabilidade aqui não é trivial. Concordo plenamente com a citação final, de que exige um profundo conhecimento e dedicação, além de um constante “estado de alerta” por parte dos profissionais. Para quem está começando ou tem uma pequena empresa, essa dupla conformidade pode ser um dos maiores desafios práticos, exigindo um planejamento estratégico bem afinado desde o início.
É inegável que a contabilidade e a tributação na construção civil e incorporação imobiliária exigem um nível de especialização e atenção aos detalhes que poucos outros setores demandam. O artigo faz um excelente trabalho ao ressaltar a necessidade de “conhecimento mais amplo possível das particularidades” e a importância da contabilidade para a gestão. No entanto, fico pensando sobre a eficiência prática da coexistência de regimes tão distintos. Por exemplo, quando o texto menciona que, para compartilhar normas contábeis e tributárias, as empresas “deverão apresentar dois balanços: um para atender às disposições tributárias e outro adaptado às normas societárias”, pergunto-me se essa diferenciação, embora fiscalmente benéfica em alguns momentos (como o regime de caixa), não acaba por gerar uma duplicidade de trabalho e uma complexidade adicional considerável para os profissionais, que precisam lidar com duas lógicas de reconhecimento de receitas e custos.
Ainda sobre as particularidades, a menção ao “custo orçado” para apuração de resultados na venda de unidades não concluídas, embora compreensível para um setor de longo ciclo, levanta algumas questões. O artigo afirma que “o orçamento em questão deve ser elaborado dentro das normas técnicas em vigor, adotando-se fatores corretivos legais, ou publicamente reconhecidos”. Seria interessante ter mais detalhes sobre a robustez desses “fatores corretivos”. Em um mercado tão dinâmico e propenso a variações de custos de insumos e mão de obra, como é a construção civil, o quanto esse custo orçado se mantém fidedigno até a conclusão da obra? Poderia haver um risco de subestimação ou superestimação que, mesmo corrigida, poderia impactar a precisão da apuração de resultados e, consequentemente, o planejamento tributário e financeiro da empresa?
Em suma, o artigo reforça a percepção de que, de fato, este é um campo que “requer profundo conhecimento e dedicação dos profissionais da contabilidade”. Contudo, essa constante “estado de alerta”, como bem cita a advogada Ana Luiza Panyagua Etchalus, me leva a questionar se a intenção do legislador em criar regimes diferenciados para facilitar o fluxo de caixa, por exemplo, não acaba resultando em um emaranhado que, ao invés de simplificar, adiciona camadas de complexidade. Talvez uma maior convergência entre as normas contábeis e fiscais, onde fosse possível harmonizar o reconhecimento de receita e custos, pudesse aliviar essa carga sobre os profissionais, sem necessariamente prejudicar o planejamento financeiro das empresas.