PARTICULARIDADES TRIBUTARIAIS E CONTÁBEIS NAS EMPRESAS DO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Na indústria da construção civil e incorporações imobiliárias, o profissional responsável pela contabilidade deve ter o conhecimento mais amplo possível das particularidades que balizam o andamento tributário e contábil, que envolva a contabilização desse ramo de atividade, para que possa cumprir seu papel com eficiência e competência.

A medida que os avanços tecnológicos se estenderam para as áreas administrativas, financeiras e de controle, isto é, quando o empresário começa a reconhecer qual a competitividade trazida pela inexorável globalização da economia, obriga-o a abandonar gradativamente os métodos empíricos de gestão empresarial, a contabilidade passa a adquirir a importância que realmente merece, também nas pequenas e médias empresas.

Sabendo-se que os tributos são itens significativos para uma empresa, é obrigação primária do administrador o conhecimento da legislação vigente, buscando a otimização dos recursos envolvidos no empreendimento e, por extensão, a maior rentabilidade do investimento efetuado.

A contabilidade deve ser a principal fonte de dados, capaz de fornecer ao administrador, elementos que permitam avaliar o andamento da empresa, o desempenho de suas diversas áreas e o acompanhamento em relação as metas preestabelecidas.

A tributação dos resultados numa empresa de construção civil ou de incorporação imobiliária, assim como em qualquer outra, deve incidir sobre o lucro auferido no período. Este é determinado mediante a comparação entre a receita de venda dos imóveis, e os custos da construção, depois de serem conhecidos na sua totalidade, o que só é possível se a obra estar efetivamente concluída. Entretanto, faz parte da atual política fiscal, específica para este ramo de atividade, permitir a tributação da receita pelo efetivo ingresso financeiro, tecnicamente chamado de “regime de caixa”. E os gastos, mesmo não definitivos, podem ser computados nos custos das unidades vendidas, baseados nos desembolsos previstos no orçamento para a conclusão da obra, que tecnicamente chamamos de “custo orçado”.

Como regra geral nas pessoas jurídicas, o reconhecimento da receita e seus consequentes efeitos tributários, como o recolhimento do imposto sobre a renda e seus correlatos, dá-se no momento em que a venda de seus produtos é formalizada através de documento apropriado, e a empresa vendedora, ou recebe na hora o dinheiro correspondente, ou cria um direito de recebê-lo no futuro. O critério de contabilização adotado como procedimento padrão pelas normas brasileiras é esse, o chamado Regime de Competência.

Entretanto, com as empresas de construção civil, nas suas atividades de loteamento incorporação imobiliária e revenda de imóveis, esta situação não sucede. Tendo em vista que o parcelamento das vendas é normalmente feito a longo prazo, a aplicação pura e simples do regime de competência geraria ao vendedor problemas de fluxo de caixa. Estaria obrigado a recolher o imposto sobre o lucro gerado pelo total da venda, mesmo que desta tivesse recebido apenas uma pequena ou nenhuma parcela.

Sensível a essa realidade, o legislador brasileiro criou um regime diferenciado de tributação para as empresas que atuam neste setor, permitiu que a receita tributável oriunda das vendas de imóveis a prazo pudesse ser diferida para o exercício fiscal em que as parcelas fossem efetivamente recebidas.Por coerência, os custos incorridos na construção das unidades vendidas receberam tratamento análogo.

No cômputo do custo das unidades vendidas, quando adotado o critério de reconhecer o lucro na proporção do recebimento das parcelas, deve-se contabilizar separadamente o valor dos custos de forma proporcional aos valores recebidos e dos não recebidos, considerando como custo do exercício e como resultado de exercícios futuros respectivamente.

No caso de venda de unidades não concluídas, para que a apuração de resultados seja efetuada de forma coerente, deve-se utilizar contabilmente os custos orçados. Desta forma, adota-se um critério mais realista, pois os custos serão apropriados com base no orçamento total na proporção do recebimento das parcelas.

O orçamento em questão deve ser elaborado dentro das normas técnicas em vigor, adotando-se fatores corretivos legais, ou publicamente reconhecidos.

Como relatado anteriormente, o critério de contabilização adotado como procedimento padrão pelas normas brasileiras é o Regime de Competência. O Conselho Federal de Contabilidade criou norma contábil que estabelece regras de procedimentos técnicos a serem observados pelas entidades imobiliárias, tendo como finalidade a segregação efetiva dos princípios contábeis em relação às normas tributárias e legislação especifica.

Regramentos contábeis a luz das normas estabelecidas pela legislação societária, apoiada nos princípios da contabilidade:

A norma estabelece que entidades imobiliárias são aquelas que tem como objeto uma ou mais das seguintes atividades, exercidas em parceria ou não:

1. compra e venda de direitos reais sobre imóveis.
2. incorporação em terreno próprio ou de terceiros.
3. loteamento de terrenos em áreas próprias ou de terceiros.
4. intermediação na compra e venda de direitos reais sobre imóveis.
5. administração de imóveis.
6. locação de imóveis.

O registro contábil das operações das entidades imobiliárias, as receitas, custos e despesas devem ser reconhecidos mensalmente, respeitando, em especial, os Princípios de Oportunidade e de Competência.

Na venda de imóveis concluídos, o lucro bruto será apurado e reconhecido no mês em que foi assinado o título translativo (instrumento público ou particular de compra e venda), independentemente do recebimento do valor contratado. Aplica-se o mesmo critério de reconhecimento do lucro bruto para as atividades de incorporação e loteamento de terrenos, desde que a venda seja efetuada após a conclusão das obras.

Na venda de unidades em construção, para efeito de determinar o lucro bruto no caso em que a unidade imobiliária for vendida na fase de construção, ou mesmo não iniciada, ou ainda, de unidades de loteamento como obras de infraestrutura em andamento, a receita deve ser reconhecida pelo desenvolvimento da produção, demonstrado pela relação entre o custo efetivamente incorrido no período e o valor total orçado ou estimado da obra.

Os custos e despesas incorridos, diretamente associados às receitas, devem ser registrados simultaneamente com as mesmas, tais como:

1. Impostos, contribuições e taxas incidentes sobre as receitas.
2. Comissão de corretagem e similares.
3. Despesas financeiras.
4. Custo do imóvel vendido.

Para compartilhar as normas contábeis com as tributárias, bem como segregar os princípios contábeis das normas fiscais e legislação especifica, principalmente no ramo imobiliário, as empresas deverão apresentar dois balanços: um para atender às disposições tributárias e outro adaptado às normas societárias.

Portanto em função das particularidades e das complexidades que a contabilidade e a tributação sobre as operações das atividades das entidades imobiliárias, tanto no aspecto fiscal, quanto ao aspecto societário, segundo a advogada Ana Luiza Panyagua Etchalus, “requer profundo conhecimento e dedicação dos profissionais da contabilidade que militam nessa área, que deverão estar sempre em “estado de alerta”, atentos às necessidades e as constantes evoluções e alterações impostas pela legislação.”